Artículo

Comprar una parcela: lo que hay que revisar antes de firmar

Dominio vigente, DL 3.516, aprobación del SAG y la diferencia entre parcela y condominio. La lista de papeles que decide si la compra es segura.

Gonzalo Navarro· Nov 2022· 7 min3 visualizaciones

Comprar una parcela parece simple hasta que aparecen las siglas: DL 3.516, SAG, rol de avalúo, dominio vigente. Esta es la lista de lo que hay que revisar antes de firmar, en orden.

Escribí una primera versión de esto en 2022, cuando mucha gente salió a buscar terreno después del encierro. El interés no bajó y las preguntas siguen siendo las mismas, así que lo retomo actualizado. Va de la mano con qué mirar en el terreno mismo: esto es la parte de papeles, aquella la del suelo.

Primero: que la parcela exista legalmente

Hito de deslinde de concreto marcando el vértice de un terreno rural, con alambre de púas partiendo hacia ambos lados — El hito marca el límite en el terreno. El papel dice si ese límite es tuyo.

Suena obvio y es donde más gente se equivoca. Una parcela de verdad está inscrita a nombre de su dueño en el Conservador de Bienes Raíces, y eso se comprueba con un certificado de dominio vigente. Si lo que te ofrecen son derechos sobre un predio mayor, no estás comprando un terreno: estás comprando una fracción de algo que sigue siendo de todos.

Pide también el rol de avalúo y compara la superficie que dice el certificado con la que aparece en la escritura y en el plano. Que no calcen es más común de lo que parece, y es un problema que se hereda con la compra.

Por qué las parcelas son de 5.000 m²

Vista aérea cenital de un campo subdividido en lotes iguales, separados por caminos de tierra que forman una retícula — Media hectárea por lote: la cifra que dibujó buena parte del campo chileno.

El DL 3.516, de 1980, fija que al subdividir un predio rústico cada lote resultante debe tener al menos media hectárea, o sea 5.000 m². De ahí sale el tamaño típico de las llamadas parcelas de agrado.

Y de ahí sale también su atractivo tributario: al mantenerse la clasificación agrícola, las contribuciones son bajas comparadas con un sitio urbano equivalente. Pero esa misma clasificación es la que después limita lo que puedes construir, así que conviene entenderla como lo que es: un beneficio con condiciones.

La subdivisión la certifica el Servicio Agrícola y Ganadero. Si el plano no está aprobado y timbrado por el SAG, la subdivisión no existe para efectos legales, por mucho que el vendedor te muestre una lotización dibujada. El trámite y sus requisitos están publicados en ChileAtiende.

Parcela o condominio: no es lo mismo

Mucho de lo que se vende como parcela es en realidad una unidad dentro de un condominio, y eso cambia qué compras y qué obligaciones asumes. La Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria, vigente desde abril de 2022, distingue dos tipos.

Esquema de condominio tipo A: once unidades numeradas A1 a A11 sobre un terreno de dominio común, más una unidad de dominio común — Tipo A: las unidades están sobre un terreno que pertenece a todos.

En el tipo A el terreno es de dominio común y lo que te pertenece en exclusiva es la unidad construida. Es la lógica de un edificio de departamentos, aplicada a casas: el suelo es de todos.

Esquema de condominio tipo B: cinco unidades B1 a B5, cada una sobre su propio terreno de dominio exclusivo, más un terreno común — Tipo B: cada uno es dueño de su sitio, y además hay terreno común.

En el tipo B cada copropietario es dueño de su sitio, y además existe terreno de dominio común: los accesos, las áreas verdes, la portería. Es lo más parecido a tener tu propio terreno dentro de un conjunto.

La diferencia importa para vender, para hipotecar y para saber qué puedes hacer sin permiso de nadie. Y en ambos casos hay gastos comunes y un reglamento de copropiedad que te obliga desde el día uno.

Qué puedes construir ahí

Terreno rural vacío con cerco de madera, portón cerrado y un cartel de venta descolorido, con bosque nativo al fondo — El terreno es tuyo. Lo que puedes levantar en él lo decide otra cosa.

Tener el terreno no significa poder construir lo que quieras. Seis condiciones definen el margen real, y todas se pueden averiguar antes de comprar:

Uso de suelo. En zona agrícola se permite la vivienda del propietario, no cualquier programa. Un proyecto turístico o comercial es otra conversación.
Superficie de ocupación. Cuánto del terreno puedes ocupar en planta, expresado como porcentaje.
Coeficiente de constructibilidad. Cuántos metros cuadrados totales puedes construir sumando todos los pisos.
Altura máxima. En pisos o en metros, y a veces ambas.
Rasantes, distanciamientos y zonas de no construcción. Definen dónde sí y dónde no, y suelen sorprender en terrenos angostos o con pendiente.
Reglamento de copropiedad. Si es condominio, puede fijar materialidad, colores, alturas y hasta plazos para construir.

Los cinco primeros son normativa pública y están dispersos entre varios servicios, que es el problema que me llevó a construir OGUC 3D. El sexto no: el reglamento de copropiedad hay que pedirlo y leerlo completo antes de firmar, porque es un contrato privado que te va a regir durante años.

Antes de firmar

El estudio de títulos vale la pena hacerlo con un abogado, y no es caro comparado con lo que cuesta descubrir después que la propiedad tiene un problema de origen. Es el único de la lista que no puedes resolver tú mismo.

Lo que nadie te va a decir en la visita

Camino de tierra rural con huellas de barro profundas y charcos después de la lluvia, entre cercos y bosque nativo — El mismo acceso que en verano parecía un camino más.

Los papeles te dicen si la compra es segura. No te dicen si el terreno sirve para lo que quieres hacer. Eso se ve caminando el sitio, mirando el suelo, la vegetación y por dónde corre el agua, que es de lo que hablo en el otro artículo.

Un terreno puede tener todos sus documentos en regla y ser pésimo para construir. Y al revés: uno con papeles ordenados y suelo difícil sigue siendo comprable, si sabes lo que estás asumiendo. Las dos revisiones son distintas y ninguna reemplaza a la otra.